【课程收益】
1、三大工程的内涵，出台背景与政策进展情况
2、三大工程的投融资模式与融资要点
3、三大工程的实操案例与投资要带你
4、三大工程的谋划建议与合作开发的主要难点及解决方案
【课程对象】
1、建筑企业级平台公司董事长、总经理、前期/拓展副总、投资副总、策划副总、设计副总、营销副总
2、前期/拓展部门负责人、投资部门负责人、策划部门负责人、设计部门负责人、营销部门负责人以及前期、拓展、投资、策划、设计、营销等部门精英从业者
【课程大纲】
一、三大工程的出台背景与推进进展简述；
1)出台背景与发展目标
▪ 地产投资持续走低的情况下，“三大工程”成为稳投资的重要缓冲垫。
▪ “三大工程”重点支持人口较多、确有需求的城市
▪ 地方财政“捉襟见肘”、化债持续推进背景下，当前“三大工程”的资金来源更加强调防范地方债务风险，鼓励和吸引民间资本参与
2)政策体系简述与推进情况
▪ 城中村改造方面，广州、上海等城市推进较快。广州发布的城中村改造专项规划及城中村改造征求意见稿，对城中村改造项目规划、资金、方式、流程等做出明确规定，且规划中九成为全面改造项目。
▪ 保障性住房建设，目前仍处调研规划阶段。保障性住房建设方面，租赁型住房仍是多地重点推进领域，配售型保障房大部分城市仍处调研规划阶段
▪ 北京平谷区、成都、重庆等地披露其部分“平急两用”基础设施建设已启动；杭州、武汉则披露其项目储备推进情况
3)资金筹措指导
▪ 中央与地方财政
▪ 央行PSL&政策性银行的相关贷款
▪ 资产证券化
▪ 其它社会融资类渠道
二、城中村改造项目的投资实务；——以深圳城中村改造为例
1)城中村改造的业务逻辑分析
（一）环境更新类的投资逻辑简析
▪ 民生工程导向下的投资目标
▪ 资金的筹措与合理性
▪ 融资方案与补偿方案
（二）功能置换类的投资逻辑简析
▪ 功能置换与主体置换下的投资目标设定
▪ 运营物业导向下的投资收益模型的确定
▪ 测算逻辑设立与不足方面的补偿
（三）拆除重建类的投资逻辑简析
▪ 以盈利为导向的投资弥补
▪ 公共利益与原业主利益的保障
▪ 投资收益模型的确定
▪ 融资方案与补充方案
（四）从政府角度来看片区城更项目的主要流程简述
▪ 项目谋划与立项阶段
▪ 投融资方案设计与资金来源确定
▪ 项目优化与项目评审阶段
▪ 深化设计阶段
▪ 土地整理阶段
▪ 工程建设阶段
▪ 项目交付阶段
2)城中村改造业务的难点要点认知
（一）城市更新投资模型的构筑
▪ 成本确定：征地/拆迁/土地转性/公共服务设施公摊/市政设施与道路设施公摊
▪ 规划确定：规划用地性质/规划容量/宗地划分/土地出让模式
▪ 收益确定：定向销售（政府回购或无偿移交）/物业自持（租金与资产证券化退出）/工程收益/物业销售
▪ 开发时序：现金流/资金峰值
▪ 融资方案：启动资金/政策贷款/专项资金资本化投入/供应链基金
（二）城市更新拆迁方案的确定与实行
▪ 相关政策解读：实物安置/货币安置/农村集体建设用地的拆迁/集体物业补偿
▪ 动迁成本计算：基准地价/基准房价/房屋建筑面积的认定/重置成新价/容积率修正系数
▪ 动迁安置流程：摸排动迁意愿/计算动迁成本/签订补偿协议/进行安置补偿
▪ 动迁工作的难点要点：产权合法性的认定/补偿模式的确定与设计/资金筹措与支付/时间成本
（三）城市更新业务的协议拟定
▪ 协议体系：一主三附
▪ 主协议：确定城市更新主体的授权方式与工作范畴
▪ 附协议一：确定合资公司的开发管理模式
▪ 附协议二：确定城市更新的权责分工与资金流向
▪ 附协议三：确定城市更新的资产分配与计税方式
（四）城中村项目的招商运营与项目推广
1.城市更新项目的政策争取
▪ 城市更新用地政策制定的主要原则
▪ 城市更新用地政策制定的主要内容
▪ 那些产业项目可以享受城市更新用地政策（以上海为例）
▪ 城市更新项目在落地时享受的土地政策
▪ 城市更新项目在落地时享受的税收政策
2.城市更新项目的招商策略
▪ 招商策划
▪ 项目运营的利润点控制
▪ 商业体系和产业体系的构建
▪ 商业基础设施和产业基础设施的构建
▪ 主要招商对象和谈判策略
3.城市更新项目的推广策略
▪ 产业大会的举办与转换
▪ 城市级事件的举办与转换
▪ 公共管理、产业联盟等机构的设计与转换
（五）城更项目管理的资金流转
1.土地出让金的流转与结算
▪ 一级开发的土地开发的合约签订
▪ 一级开发的土地出让金审计
▪ 滚动开发导向下土地出让开发的土地组价
▪ 土地出让金的流转
▪ 二级土地出让与土地出让金流转
▪ 土地出让金流转结算
▪ 土地挂牌与土地挂牌条件的设计
▪ 非招拍挂模式下土地的获取模式
三、保障性住房的投资实务；——以上海城投保租房项目为例
1)保障性住宅的投资逻辑
▪ 租赁类型保障性住房
1.土地获取
▪ 集体建设用地
▪ 企事业单位利用自有存量土地
▪ 产业园区用地
▪ 非居住存量房屋
▪ 城市更新与旧改
2.开发建设
▪ 房地产开发企业
▪ 地方城投平台
▪ 专业化住房租赁企业
3.运营营收
▪ 租金确定：低于市场化租赁
▪ 保障性住房租金补贴
▪ 市场化非住宅业态的运营营收
4.政策支撑
▪ 土地划拨与存量土地变性
▪ 规划政策调整
▪ 税收优惠政策
▪ 即销类型保障性住房
1.土地获取
▪ 新增建设用地
▪ 存量未开发用地（用地性质转化）
▪ 存量住宅收购
2.开发建设
▪ 房地产开发企业
▪ 地方城投平台
▪ 建工类企业在其中的主要角色
3.运营营收
▪ 销售价格的确定
▪ 交易限制及二级市场退出
2)保障性住房的合作方式及投融资方案构筑
1.合作方式
▪ 不同类型下保障性住房的合作主体
▪ 不同路径下的保障性住房的开放流程
▪ 与城投平台的主要合作要点难点简析
2.融资模式
▪ 专项债
▪ PSL
▪ 政策性银行贷款
3.退出模式
▪ ABS
▪ 销售
▪ 租赁住宅REITs
4.经济测算
▪ 成本测算
▪ 收益测算
▪ 核心指标
3)保障性住房的开发与运营要点
1.土地获取与土地转性
2.保障性住房的户型设计与成本控制（以上海城投宽庭、张江保租房为例）
3.保障性住房政策争取与税收减免
4.保障性租赁住宅的运营
5.保障性租赁住宅的退出方案（以REITs为例）
▪ 底层资产
▪ 交易结构
▪ 申报流程
▪ 融资金额
▪ 融资成本
四、“平急两用”公共基础设施投资实务；——以北京朝阳区七彩家园项目为例
1)“平急两用”公共基础设施的范围与定义
▪ 平急两用”设施的“平”，主要涉及传统公共基础设施和新兴基础设施。传统基础设施包括公园、体育场馆、宾馆酒店、医疗设施等；新兴基础设施包括物流产业园、交通枢纽、乡村振兴设施等。
▪ “急”主要是指此类设施要满足疫情、地震、洪灾、火灾等紧急情况发生后的应急隔离、临时安置、物资保障等需求。
▪ 总结来看，“平急两用”公共基础设施，兼顾的场景更加丰富、实现的社会功能更加多样。
2)“平急两用”公共基础设施的投资逻辑
1.土地/物业获取
▪ 事业单位利用自有存量土地
▪ 产业园区用地
▪ 非居住存量房屋
▪ 城市更新与旧改
2.开发建设
▪ 地方城投平台
3.业态划分与运营营收
▪ 业态划分与规划设计
▪ 公共基础设施运营补贴
▪ 市场化业态的运营营收
4.政策支撑与财政补贴
▪ 土地划拨与存量土地变性
▪ 规划政策调整
▪ 税收优惠政策
▪ 财政补助
3)“平急两用”公共基础设施的投融资方案构筑
1.合作方式
▪ 以城投为核心的合作主体
▪ 与城投平台的主要合作要点难点简析
▪ 建工类企业在其中的主要角色
2.融资模式
▪ 专项债
▪ PSL
▪ 政策性银行贷款
五、建工类企业在“三大工程”投资中的投资要点和谋划技巧
1) 规划视角下，经济效益与社会效益的总体平衡
▪ 生态承载力与市政承载力的总体评估
▪ 片区经济发展支撑的评估与规划目标的合理设定
▪ 规划调整：社会效益与经济效益的钟摆平衡
2)现金流视角下，资金峰值与投资收益的总体平衡
▪ 资金峰值预测与投融资模式的校验
▪ 资金峰值预测下投融资模式的选择
▪ 资产获取与资金获取的主要方式与主要难点
▪ 长短资金安排与资金短期下的备用策略概述
3)产城视角下，产业发展与土地开发的时序安排
▪ 地、产、人发展的总体视角
▪ 基于产业发展的空间配套建设方案的时序安排
▪ 产业基金的设置与产业导入
4)合作视角下，片区开发的合作伙伴的选择与谈判策略
▪ 基建类合作伙伴的选择与谈判要点
▪ 产业类合作伙伴的选择与谈判要点
▪ 金融类合作伙伴的选择与谈判要点
▪ 地产类合作伙伴的选择与谈判要点
授课老师
曾小贤 原万科规划与投资总监
常驻地：上海
邀请老师授课：13439064501 陈助理
