授课专家：曾小贤
课程时长：1-2天
【课程内容】
一、城市更新业务的发展历史简析；
（一）城市更新的概念思辨
1. 以土地全生命周期来看待城市更新
2. 城市更新的主要类型与意义
3. 不同语境下城市更新与相关概念的思辨
（二）城市更新的发展历史
1. 萌芽阶段——旧区改造，生活空间扩容
2. 起步阶段——市场运作，老旧城区改造
3. 探索阶段——试点推进，更新政策体系构建
4. 提速阶段——规划统筹，可持续发展整体规划
（三）不同城市的城市更新发展特点
1. 珠三角，源头活水，政策通达，乘风破浪再出发
2. 长三角，政府主导，厚积薄发，稳步提高政策驱动
3. 大西南，乘势而上，在审时度势中灵活处置
4. 北方，继往开来，政策发展当有一番佳境
（四）新城建模式下城市更新模式发展的政策解读与发展趋势
1.2025年以来的新增政策解读
(1) 《关于持续推进城市更新行动的意见》
(2) 《关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》
(3) 2025中央城市工作会议
2.城市更新模式的发展趋势认知
(1) 城建模式转换对于城市更新的主要影响：存量时代的基建与地产发展的第二曲线、渐进式、针灸式城市更新兴起的背景和理由
(2) 住宅市场深度变化对于城市更新项目的主要影响：政府杠杆取代居民杠杆成为城市更新的主要动力
(3) 国有资本作为主角登上城市更新舞台：公益性与经济性平衡；内外部效益平衡；短期效益与长期效益的平衡
二、北方城市城更新政策的制定的特色和思路解析——以北京、青岛为例
（一）北京市城市城更条例解读（与深圳市城市更新政策体系对比）
1. 政策思路：政府统筹、市场运作、民生优先、兼顾各利益主体
2. 基本原则：“留改拆”并举，保留利用提升为主
3. 基本模式：居住类——老旧平房、老旧小区；公共空间类——绿色空间、慢行系统；产业类——老旧厂房、老旧低效楼宇；区域综合类——历史文化街区；
4. 公共设施类——老旧市政设施、公共服务设施
5. 保障措施：土地规划政策、财税金融政策
（二）南京市关于推进城市更新工作的意见解读
1. 城市更新实施范围
2. 城市更新操作模式
3. 城市更新规划体系
4. 城市更新扶持体系
（三）南方城市典型城市（长沙、贵阳）更新案例分析
三、政策探索期，政府主导的城市更新项目的谋划、投融资和实操流程概述
（一）政府主导的城市更新项目的目标设定与谋划过程
1. 目标设定：补足城市发展过程中的短板（如土地欠账、公共服务设施不足、城市功能发展转变等）以调整城市发展的新格局
2. 核心特点：项目收益的外部性、自平衡性和公益性
3. 项目分类：公益性/半公益性/经营性
4. 谋划主体：市区政府+财政/市区政府+城投
（二）政府主导的城市更新项目的投融资模式概述
1. 公益性项目：财政投资，从长期外部性获取税收增量以平衡项目，政策导向或政绩导向，关键变量为财政投资的数量与合规性
2. 半公益性项目：撬动省市中央的补贴资金+专项债款，以中长期财政托底的方式包装项目作为自平衡项目，强调专款专用，具有较为严格的资金平衡要求
3. 经营性项目：以土地出让资金为主导进行项目回款的方式，实操主体一般为城投，资金来源为自由资金+企业债、城投债，有非常严格的资金平衡要求
4. 投融资工具：财政一般债/财政专项债/城投债/企业信用债和流贷
（三）政府主导的城市更新项目的投融资实务专篇
1. 专项债申报：以周口市五一片区城市更新项目为例
2. 政策性贷款申请：以贵阳市乌当区片区开发项目为例
（四）政府主导的城市更新项目的流程
1. 项目谋划与立项阶段
2. 投融资方案设计与资金来源确定
3. 项目优化与项目评审阶段
4. 深化设计阶段
5. 土地整理阶段
6. 工程建设阶段
7. 项目交付阶段
8. 项目结算
9. 物业运营
（五）不同投资逻辑下的城市更新业务的投资测算逻辑梳理
1. 确定投资目标
2. 确定收益模式，分解收益板块
3. 结合规划方案，匡算投入成本
4. 结合收益方案，匡算收益情况
5. 提交补偿方案，确定整体测算
四、新城建模式下，政府主导城市更新业务实务解析——
（一）公益性城市更新项目——以成都猛追湾项目为例（EPC+O）
1. 项目背景
2. 项目实施与投融资模式
3. 项目规划与设计
4. 项目改造与建设
5. 项目运营与实施成效
（二）经营性城市更新项目——以义乌市西门老街城市更新项目为例（混改运营+地产开发）
1.项目背景
(1) 项目区位
(2) 项目现状条件
(3) 项目谋划目标
2.项目实施与投融资模式
(1) 项目授权与实施方案
(2) 项目投融资模式
(3) 专项债发行与偿还
(4) 国有企业与专业企业的合作模式：EPC+O
（三）项目规划与设计
1. 土地获取
2. 项目定位与业态规划
3. 规划调整与核心政策争取
4. 经济测算
5. 资源整合与交易模式
（四）项目改造与建设
1. 分期开发计划
2. 招标策划与实施计划
3. 资金计划
4. 改造方案
（五）项目运营与实施成效
结束：现场答疑与互动交流
授课老师
曾小贤 原万科规划与投资总监
常驻地：上海
邀请老师授课：13439064501 陈助理
