【授课对象】
1.城投、城开公司董事长、总经理、前期/拓展副总等
2.房地产开发企业及建工类企业的前期/拓展部门负责人、投资部门负责人、策划部门负责人、设计部门负责人、营销部门负责人以及前期、拓展、投资、策划、设计、营销等部门精英从业者
【课程大纲】
一、城中村改造业务的发展历史回顾
（一）城中村改造的概念思辨
▪ 以土地全生命周期来看待城中村改造
▪ 城中村改造的主要类型与意义
▪ 不同语境下城中村改造与相关概念的思辨
（二）城中村改造的发展历史
▪ 萌芽阶段——旧区改造，生活空间扩容
▪ 起步阶段——市场运作，老旧城区改造
▪ 探索阶段——试点推进，更新政策体系构建
▪ 提速阶段——规划统筹，可持续发展整体规划
（三）城中村改造的发展趋势
▪ 城中村改造制度的完善和精细化发展
▪ 构建完善城中村改造多远主体参与制度
▪ 政策发展向利益统筹及协调倾斜，政府引导动能加强
二、城中村改造业务的重点政策解读
（一）《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》
（二）《深圳市城市更新条例》解读-城中村篇
（三）《上海市城市更新条例》解读-城中村篇
（四）《北京市城市更新办法》解读
（五）《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》解读
（六）《成都市城市有机更新实施办法》解读
（七）《上海市国有土地房屋征收与补偿实施细则》
三、城市更新的业务逻辑、资金平衡、融资杠杆浅析
（一）环境更新类的投资逻辑简析与投融资杠杆
▪ 民生工程导向下的投资目标
▪ 资金的筹措与合理性
▪ 融资方案与补偿方案
（二）功能置换类的投资逻辑简析与投融资杠杆
▪ 功能置换与主体置换下的投资目标设定
▪ 运营物业导向下的投资收益模型的确定
▪ 测算逻辑设立与不足方面的补偿
（三）拆除重建类的投资逻辑简析与投融资杠杆
▪ 以盈利为导向的投资弥补
▪ 公共利益与原业主利益的保障
▪ 投资收益模型的确定
▪ 融资方案与补充方案
（四）从政府角度来看片区城更项目的主要流程简述
▪ 项目谋划与立项阶段
▪ 投融资方案设计与资金来源确定
▪ 项目优化与项目评审阶段
▪ 深化设计阶段
▪ 土地整理阶段
▪ 工程建设阶段
▪ 项目交付阶段
四、城中村改造业务的难点要点认知
（一）城中村改造投资模型的构筑
▪ 成本确定：征地/拆迁/土地转性/公共服务设施公摊/市政设施与道路设施公摊
▪ 规划确定：规划用地性质/规划容量/宗地划分/土地出让模式
▪ 收益确定：定向销售（政府回购或无偿移交）/物业自持（租金与资产证券化退出）/工程收益/物业销售
▪ 开发时序：现金流/资金峰值
▪ 融资方案：启动资金/政策贷款/专项资金资本化投入/供应链基金
（二）城中村改造拆迁方案的确定与实行
▪ 相关政策解读：实物安置/货币安置/农村集体建设用地的拆迁/集体物业补偿
▪ 动迁成本计算：基准地价/基准房价/房屋建筑面积的认定/重置成新价/容积率修正系数
▪ 动迁安置流程：摸排动迁意愿/计算动迁成本/签订补偿协议/进行安置补偿
▪ 动迁工作的难点要点：产权合法性的认定/补偿模式的确定与设计/资金筹措与支付/时间成本
（三）城中村改造业务的协议拟定
▪ 协议体系：一主三附
▪ 主协议：确定城中村改造主体的授权方式与工作范畴
▪ 附协议一：确定合资公司的开发管理模式
▪ 附协议二：确定城中村改造的权责分工与资金流向
▪ 附协议三：确定城中村改造的资产分配与计税方式
（四）城中村项目的招商运营与项目推广
1.城中村改造项目的政策争取
▪ 城中村改造用地政策制定的主要原则
▪ 城中村改造用地政策制定的主要内容
▪ 那些产业项目可以享受城中村改造用地政策（以上海为例）
▪ 城中村改造项目在落地时享受的土地政策
▪ 城中村改造项目在落地时享受的税收政策
2.城中村改造项目的招商策略
▪ 招商策划
▪ 项目运营的利润点控制
▪ 商业体系和产业体系的构建
▪ 商业基础设施和产业基础设施的构建
▪ 主要招商对象和谈判策略
3.城中村改造项目的推广策略
▪ 产业大会的举办与转换
▪ 城市级事件的举办与转换
▪ 公共管理、产业联盟等机构的设计与转换
（五）城更项目管理的资金流转
1.土地出让金的流转与结算
▪ 一级开发的土地开发的合约签订
▪ 一级开发的土地出让金审计
▪ 滚动开发导向下土地出让开发的土地组价
▪ 土地出让金的流转
▪ 二级土地出让与土地出让金流转
▪ 土地出让金流转结算
▪ 土地挂牌与土地挂牌条件的设计
▪ 非招拍挂模式下土地的获取模式
2.资产证券化-以REITs为例
▪ 定义：公募REITs是指公开发行不动产投资基金，以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。
▪ 政策解读：《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号)/《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号）/《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（中国证券监督管理委员会公告〔2020〕54号）
▪ 发展现状：2021年6月21日，上海证券交易所和深圳证券交易所分别上市了5只和4只基础设施公募REITs产品，是我国首批基础设施公募REITs。
五、典型城中村改造业务案例剖析
（一）上海市蟠龙天地街区城中村改造（上海地产一级开发+二级产交所股权交易）
（二）深圳市南头古镇城中村改造方案（万科+统租房+功能置换城中村改造改造）
授课老师
曾小贤 原万科规划与投资总监
常驻地：上海
邀请老师授课：13439064501 陈助理
